Esta información amplía la ofrecida en la adenda que el presidente solicita adjuntar al acta de la última Junta Ordinaria, considerando que, dada la complejidad de este punto y el enorme esfuerzo invertido en el proceso, merece la pena que éste sea conocido con un mayor nivel de detalle del que procede incluirse en el Libro de Actas de la Comunidad.
Se facilita así, a los propietarios interesados, disponer de un conocimiento más preciso sobre los motivos que finalmente obligaron a la Comunidad de Propietarios a dejar de presentar ante el Govern Balear el proyecto técnico que fue sometido a dicha Junta para solicitar los fondos europeos «Next Generation» cuyo objeto es mejorar la eficiencia energética de edificios.
Exposición de motivos para el desistimiento:
- Exigencias económicas difícilmente asumibles para la Comunidad
- De partida, se nos exigía adelantar unos honorarios muy considerables –33.432,30 €– antes de iniciar los trámites de solicitud de la subvención.
- Estos honorarios, abonados a fondo perdido, no podrían ser recuperados en caso de resultar desestimada nuestra solicitud al programa de ayudas.
- Dicho pago excedía el fondo de reserva disponible en la Comunidad.
- Para afrontarlo, hubiera sido preciso gestionar un préstamo bancario puente durante un período incierto y no concretado, hasta que la Administración Pública reembolsara la ayuda.
- Todo ello comprometía seriamente la liquidez de la Comunidad en el corto plazo.
- Plazos inciertos para recuperar la inversión adelantada
- Entretanto, resultaba imposible conocer cuántos años tardaríamos en obtener la totalidad de los fondos que debería adelantar la Comunidad, hasta ver completado el reembolso del segundo y último plazo del 50% sobre el total solicitado, tras haber recibido como adelanto un 50% inicial en el momento de la aprobación.
- Por esta razón, existía también un claro riesgo de incurrir en un importante agujero de liquidez en la tesorería de la Comunidad, igualmente a medio y largo plazo, resultando inviable cubrirlo con derramas.
- Aunque el estudio de viabilidad económica en elaboración pudiera sugerir soluciones para amortiguar ese impacto, sin la seguridad de que fuéramos a recibir las ayudas solicitadas una vez abonados los honorarios por los estudios técnicos y la gestión, el gasto resultaba inasumible para la Comunidad.
- Dudas sobre ajuste a los requisitos legales para solicitar la ayuda
- Como condición indispensable o sine qua non para recibir la subvención, nuestro proyecto debía acreditar ante las Administraciones Públicas que lograría mejorar la eficiencia energética del edificio en un 60% como mínimo, justificándolo con certificados energéticos previos y posteriores a las obras.
- Tras visitar la finca, la oficina de arquitectura determinó que dicha tasa de mejora podría lograrse instalando un sistema combinado de aerotermia y paneles solares.
- Disponiendo de espacio muy escaso en la cubierta del edificio para esta instalación, al pedir que se nos indicara dónde se preveía ubicarla, se alegó que ello formaría parte de un proyecto técnico posterior, sin más.
- Inicialmente, se sugirió que los propietarios de los solarios pudieran ceder espacio para ubicar en ellos los paneles solares, pero esta idea quedó posteriormente descartada.
- En definitiva, no parecía aconsejable autorizar una instalación sin conocer antes al detalle cómo se realizaría.
- El gabinete de arquitectura había asegurado también que, cumpliendo el mencionado requisito de eficiencia energética, estas ayudas nos permitirían sufragar adicionalmente todo tipo de obras de rehabilitación en el edificio, además de la nueva instalación propuesta.
- Se afirmaba que podríamos incluir tanto mejoras ya realizadas desde 2020 como las presentes, y también las previstas para los próximos meses, fuera cual fuera su naturaleza; es decir, sin importar que su objetivo fuera distinto a mejorar la eficiencia energética.
- Dado que la Comunidad estaba incurriendo en cuantiosos gastos para realizar diversas mejoras necesarias durante el período señalado, la opción de cubrir todas esas mejoras bajo ayudas hacía muy atractiva la idea de acogernos al programa.
- De hecho, esa opción resultaba aún más atractiva económicamente que la propia mejora energética en sí, cuyo importe acabaría constituyendo una mínima parte en relación con todos los demás gastos que podrían cubrirse.
- Ello, además, hubiera permitido adelantar la previsión para pintar la fachada del edificio. En este sentido, propusimos la opción de usar pintura térmica para asegurar una mejora energética real (solución excesivamente cara para abordarla sin ayudas). Se nos trasladó que tal opción no resultaba técnicamente interesante ni energéticamente eficiente.
- Así y todo, una vez examinada la convocatoria con detenimiento, el presidente no pudo constatar que fueran subvencionables aquellas reformas distintas a las que pudieran acreditar y certificar de forma fehaciente una mejora energética mínima en los términos exigidos.
- Tras indagar y buscar información externa adicional para validar la premisa esgrimida desde el inicio por el arquitecto, no fue posible encontrar testimonios, pruebas o certezas que avalaran el hecho de que reformas ya finalizadas de carácter distinto al señalado hubieran sido admitidas positivamente para proyectos similares que optaran a esta ayuda. Más bien, todo apuntaba a lo contrario.
- La elaboración del informe financiero en curso perdía todo sentido sin contar con una total certeza de que los gastos solicitados en la ayuda fueran a ser estimados positivamente.
- Errores importantes detectados en la propuesta recibida
- Tras la Junta y durante la elaboración del estudio acordado, se detectaron imprecisiones importantes en la información que el arquitecto había remitido a la Comunidad.
- Las correcciones que era obligado introducir variaban de forma sustancial los términos y condiciones que habían sido expuestos durante la Junta. Estos errores fueron consultados de inmediato con el arquitecto, confirmando que:
- Era erróneo el número de viviendas (12) recogido en su propuesta y en la estimación de costes inicial facilitados, así como los metros cuadrados afectos a locales comerciales. Lo justificó en una consulta errónea al Catastro.
- Nuestro edificio tiene 24 apartamentos, lo cual aumentaba el importe máximo que la Comunidad podría recibir, en tanto y cuanto pudiéramos justificar de forma adecuada un volumen de gastos acorde al importe solicitado en la ayuda.
- La estimación de costes y presupuesto que la Comunidad debía aprobar incluía, también erróneamente, dos líneas de ayuda (5.1 y 5.2) que, según se nos dijo, estaban subvencionadas al 100%.
- Por ello, estas líneas se habían detallado literalmente en el Orden del Día al convocar la Junta Ordinaria, tal y como quedan recogidas en el acta.
- Sin embargo, resultó que, según el texto legal del programa consultado al momento de realizar el estudio de viabilidad, las líneas de ayuda 5.1 y 5.2, que se referían en concreto al “Libro del Edificio Existente” (sic) y “Redacción de Proyectos de Rehabilitación” sólo eran subvencionables para aquellos edificios construidos antes del año 2000.
- Nuestro edificio se construyó en 2007. Por ello, al contrario de lo que se nos había informado, no resultaría posible reclamar, como parte de la ayuda recibida, el reembolso del considerable importe al que ascendían ambas líneas, incluyendo la dirección de obras y estudios técnicos.
- Siendo así, la Comunidad debería asumir íntegramente dichas partidas.
- Adicionalmente, en el presupuesto facilitado por el arquitecto, sus honorarios en ningún momento quedaban desglosados fuera de los conceptos anteriores, por lo que resultaba imposible conocer hasta qué punto la Comunidad podría recuperar un importe que, por otro lado, se nos estaba solicitando adelantar a fondo perdido antes de iniciar la solicitud (sin garantías de recuperar una cuantía superior a 30.000 euros).
- No existiendo tesorería en el fondo de reserva comunitario para asumir tal desembolso, mucho menos la Comunidad podría disponerse a asumir el riesgo propuesto de renunciar a recuperarlo en caso de ser denegada la ayuda.
- Era erróneo el número de viviendas (12) recogido en su propuesta y en la estimación de costes inicial facilitados, así como los metros cuadrados afectos a locales comerciales. Lo justificó en una consulta errónea al Catastro.
- Dudas sobre adaptación a las normativas autonómicas
- También se consultó al arquitecto si se habían tomado en cuenta las regulaciones autonómicas que podían modificar ciertos aspectos del texto base de las ayudas publicado en el B.O.E., confirmando igualmente que tampoco se habían recogido en la propuesta facilitada las órdenes publicadas por el Govern Balear.
- Ya no seguimos empleando más tiempo en indagar si ello hubiera afectado también de algún modo a las conclusiones del estudio.
- Premura por unos plazos de presentación excesivamente ajustados
- Por último, nos enfrentábamos a una absoluta falta de garantías para acometer el proyecto técnico de forma correcta, debido a la premura en plazos legales en la que estábamos incurriendo, muy próximos al cierre en la admisión de solicitudes.
- Al momento de recibir la información en la Comunidad, según el arquitecto, posiblemente ya no diera tiempo a elaborarlo con garantías por su parte.
- No siendo algo imputable a la Comunidad, se hacía recaer sobre ella toda la responsabilidad.
- Sin embargo, esta es la cronología de hechos:
- La Comunidad aprobó iniciar el estudio de la propuesta en diciembre de 2024.
- El arquitecto no visitó la finca hasta el mes de marzo.
- Sólo una semana antes de la Junta del 15 de mayo pudimos disponer de una estimación de costes y presupuesto del proyecto, sin más detalles.
- El plazo de solicitudes finalizaba el 30 de junio, y se requería elaborar un completo proyecto técnico de cierta complejidad.
Conclusiones:
- No parecía viable continuar con el proceso, a riesgo de haber ocasionado un perjuicio económico considerable a la tesorería de la Comunidad.
- El estudio de viabilidad pretendía evaluar una solicitud de entre 100.000 y 450.000 euros, puesto que en uno de los escenarios agotaríamos hasta el límite máximo de la ayuda que sería posible obtener para el edificio, contemplando la posibilidad de financiar dicha deuda mediante un préstamo puente bancario, sujeto al abono de sus gastos y tasas de interés asociados durante varios años.
- Las propuestas del informe en elaboración hubieran sido plenamente inválidas si, en lugar de haberse comprobado minuciosamente todos los términos, hubieran partido de las premisas erróneas inducidas por la información inicial recibida.
- La detección a tiempo de los errores mencionados sólo fue posible gracias a un intenso esfuerzo realizado exclusivamente desde la Comunidad.
- Dicho trabajo fue alentado por las altas expectativas que generó la propuesta y por los notables y evidentes beneficios que el proyecto le reportaría al edificio.
- Por suerte, dicho trabajo de evaluación y supervisión no supuso coste económico alguno para la Comunidad.
- No obstante, sí se tradujo en numerosas horas no remuneradas y un alto precio asumido para quien debió soportar, con frustración, la excesiva e infructuosa carga de trabajo derivada de estudiar a fondo la propuesta.
- La colaboración del arquitecto proponente, al momento de subsanar sus defectos iniciales, se demostró muy escasa. Recibimos respuestas por email escuetas y poco aclaratorias, sin posibilidad de comunicar con él telefónicamente.
- Ello desembocó en una absoluta desconfianza hacia la forma de trabajo, el trato dispensado hacia la Comunidad y la información previa inexacta recibida.
- Todo lo cual resultaba inadmisible para un proyecto que exigía abonar tan elevados honorarios.
Anexo:
Estimación de costes revisada. Pueden observarse notables correcciones sobre la propuesta inicial previa que se había remitido en mayo pasado, junto con la convocatoria de la Junta.
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